💰 대출 거절 이유 1위 ‘DSR’? 이걸 모르면 돈 못 빌려요
집 사려고 대출 알아보는데, 갑자기 'DSR 때문에 불가'라는 말 들은 적 있나요?
이 글은 DSR이 도대체 뭔지, 왜 대출이 막히는지,
그리고 현실적으로 해결하는 방법까지 쉽게 정리했어요.
✅ DSR이란?
📌 DSR = 총부채원리금상환비율
→ 내 소득에서 ‘모든 대출 원리금’이 차지하는 비율이에요.
📍 예: 연 소득 5,000만 원일 때,
- 매달 상환해야 할 대출 원리금이 167만 원이라면 → 연간 2,000만 원 = DSR 40%
💡 정부는 이 수치를 기준으로 “이 사람에게 돈을 빌려줘도 안전한가”를 판단해요.
❌ DSR이 40% 넘으면 어떤 일이 생기나요?
- 대부분의 주택담보대출, 전세대출 거절
- 신용대출 한도 급감 또는 거부
- 기존 대출이 있으면 신규 대출 불가
💣 특히 중도금대출 → 잔금대출 전환 과정에서 DSR 때문에 막히는 경우 많아요.
🔍 어떤 대출이 DSR에 포함되나요?
✔️ 포함되는 항목
- 주택담보대출 (보금자리론, 디딤돌 포함)
- 전세자금대출 (청년·일반)
- 신용대출, 마이너스통장
- 학자금대출, 자동차 할부, 카드론 등
✔️ 포함되지 않는 항목
- 보험 계약 대출
- 일부 정책성 대출 (조건부)
📉 DSR 때문에 대출이 거절되는 대표 사례
상황설명대출 결과
| 신용대출 5천만 원 있음 | 원리금 상환액이 커짐 | 주담대 거절됨 |
| 프리랜서로 소득 불안정 | 소득증빙이 약함 | DSR 기준 초과로 대출 불가 |
| 차 할부 60개월 진행 중 | 매달 50만 원 상환 | 대출 가능 금액 축소됨 |
📌 실제로는 ‘DSR 초과’가 아니라 ‘소득 산정이 불리’해서 초과로 나오는 경우도 많아요!
✅ 현실적인 해결 방법
1️⃣ 불필요한 대출 미리 정리하기
→ 마이너스통장 해지, 신용대출 일부 상환, 할부 조기상환으로 매월 상환액을 줄이면 DSR 비율이 낮아져요.
2️⃣ 부채보다 소득 증빙 확대
→ 사업소득자는 부가세 신고, 국민연금·건강보험 납부내역 제출 등으로 소득 증빙 보완이 가능해요.
→ 직장인은 연말정산 자료 외에 최근 3개월 급여이체 내역 등 추가서류로도 가산점을 받을 수 있어요.
3️⃣ DSR 적용 안 받는 상품 활용
→ 사잇돌2, 햇살론15, 청년버팀목 등 일부 정책성 대출은 DSR 규제 적용 제외 또는 완화가 가능해요.
→ 단, 해당 상품은 용도와 소득 조건이 제한되어 있으니 미리 자격 여부 확인이 필요해요.
4️⃣ 중도금대출 시기 조절
→ DSR 심사는 일반적으로 '잔금대출 실행 직전'에 적용돼요.
→ 이 시점을 늦추려면 입주일보다 빠르게 대출 실행을 하지 말고,
잔금 납부일 직전에 처리하면 DSR 계산 기준이 달라질 수 있어요.
→ 또, 중도금대출 시기 자체를 지연시키는 것은 어렵지만,
잔금대출 타이밍을 내 소득 보고 주기에 맞춰 계획하는 것도 방법이에요.
💬 마무리하며
DSR은 단순한 숫자가 아니라, 내가 어떤 대출을 언제 얼마나 받을 수 있는지를 결정하는 기준이에요.
청약·내 집마련을 준비 중이라면,
DSR 기준을 미리 알고 준비하는 것이 무조건 이득이에요!